在实践中，基于建筑物所有权和土地使用权价值的可分性，以及建筑物所有权和土地使用权抵押登记的割裂，实践中经常发生房地分别抵押的现象。
如何处理两个抵押权的抵押财产范围及优先受偿顺位，遂成为争议问题。在实务中，存在一物二押的情况，《民法典》及相关司法解释均为对此有明确规定，在理论界也存在多种学说，这些是法理的层面，我们不过多阐述。
在实务界采用的是：即使房地分别抵押，两个抵押权的效力均及于建筑物及建设用地使用权，按照登记的先后顺序确定清偿顺位。
01
代理策略的选择
此前关于房地分别抵押的效力、抵押财产范围、清偿规则等争议，律师主要围绕是否属于相关法条的效力性请执行规范、“房地一体”规则的立法目的等展开攻击防御。
因司法裁判规则并不统一，双方都能检索到于已有利的生效裁判作为说服法官支持本方意见的依据。
在实务中，明确采纳“重复抵押说”之后，登记在先的抵押权人，应立足于相关法律拟制效力或法定抵押权创设效力，主张就建筑物及所占范围内的建设用地使用权的变价款优先受偿。
登记在后的抵押权人，则要注意区分地上建筑物是否属于“新增”、建设用地使用权面积是否属于建筑物“占用范围内”，另外，依然可以基于意思自治原则和公平原则，挑战“重复抵押说”的正当性。
02
责任类型的选择
在准确判断当事人所享有的抵押权顺位的基础上，作为顺位在先的抵押权人，可以主张就房地一体行驶抵押权，也可以对后顺位抵押权人行使抵押权的案件提起第三人撤销之诉、执行异议乃至申请再审。
作为顺位在后的抵押权人，按照实务中认定标准，对自己极为不利，
若抵押财产剩余价值不足以清偿债权，可以转而考虑追究抵押人的违约责任（如抵押人对抵押财产的权属状况和权利负担作出了不实承诺）；
或者以受欺诈、重大误解为由，要求撤销抵押合同及主债权合同，从而要求以抵押人的一般责任财产弥补损失。
01
交易前核实抵押登记情况
在房地分别抵押的情形中，“登记在先的先清场，同时登记的，按照债权比例清场”，将会出现登记公示与抵押财产范围不一致的问题。
债权人在设立房屋抵押权时，应当积极向登记机关查询房屋所坐落的土地是否已设定抵押权；
同理，在设立土地抵押权时，也应当调查核实该土地上的建筑物是否已设定抵押权。
对建设用地使用权和房屋均办理抵押登记，尽量避免房地单独抵押及房地分别抵押。
如果未尽到上述注意义务，将丧失优先受偿顺位。
02
在抵押和合同中明确约定抵押财产范围
虽然相关法律明确房地视为一体抵押，二者均属于抵押财产范围，但“建筑物”所包含的内容尚不明确。
鉴于实践情况复杂多变，建议在抵押合同中明确约定抵押财产范围，例如，地上建筑物是否包括在建工程，是否包括已获规划审批但尚未建造的工程，是否包括构筑物及其附属设施。
03
对登记在后的抵押权，增加风控措施
根据上述情况，登记在后的房屋抵押人将丧失就房屋变价款分别优先受偿的权利，只能就房屋及土地使用权总价值超出登记在先的土地抵押人的担保债权的部分优先受偿，极可能陷入担保不足的困境。
为此，有必要对存量债务的担保情况进行全面的审查和检视。对后登记的抵押权，应当在纠纷发生前，尽快要求债务人追加担保，或增加其他风控措施。
04
在债权转让特别是金融不良债权转让的场合，原债权是否附有不动产抵押、抵押财产的范围、抵押权的顺位对于债权的价值影响重大。
